中国经济危机进行时 百姓如何理财

作者:程晓农

面对随时可能破裂的房地产泡沫,面对飞速上涨的物价,中国老百姓该如何管理好自己的钱袋子,制定可以抵御风险的理财计划,让手中有限的财富保值、增值、不缩水,今天的中国观察节目我们就来听听著名经济学家,中国问题专家程晓农先生的看法。

主持人:程老师您好!

程晓农:您好!希望之声的听众朋友们好!

主持人:这几年,不断高涨的房价已令中国百姓怨声载道,当局为了稳定大局采取了各种强制手段,比如建保障房,限购令,调银行准备金率等等,最近几个月我们看到中国大部分城市的房价开始有所下降了,但也有报道说,目前房价的下降不是真降是假降,是保障房稀释了房价,程老师您怎么看这个问题?中国的房价是真的下降了吗?

节目长度:21分6秒 下载mp3(16k) | (128k)

程晓农:基本上我认为是真的,因为目前你要是去看国内报道的话,绝大部分的房产公司都在降价。比方讲万科公司,它的房价已经普遍在几个主要城市降了百分之二十到三十。当然,通常人们关心的房价最昂贵的几个大城市,北京、上海、广州、深圳是降的幅度明显一点,二、三线城市降的幅度稍微小一点。但是,现在降价预期已经形成,城市居民都已经明显的感觉到房地产价格会下降,所以买家一般都不太愿意进场,都在观望之中。因为谁都知道,一般人的心态是买涨不买降,就是房子的价格趋势要下跌的话谁这会儿买可能就吃亏了。

不久前中国连续发生了几起买房的人要维权,其中一个重要原因就是,他们刚买了房,虽然是期房,付了首付房子还没盖呢,刚刚付完首付,按很高的价格付出去以后,房地产公司就把同样类型的房子降价20%、30%。对他们来讲,他们的首付几十万就等于泡汤了。所以对这些要求维权的人,虽然从合约的角度来讲,他们可能得不到补偿,但是他反映了一个心态,就是他给了所有其他买房子人的信号,就是谁这时候买谁吃亏。所以,房地产降价这个趋势基本上已经比较明显了,很多城市的限购令今年年底到期,但是政府已经通知各个地方限购令还要继续延续。所以一般来讲判断是,政府不会松动对房地产价格的调控,政府现在开始降低准备金率,希望适当松动银根。但它的政策指向是帮助制造业、企业缓解它们的银根过紧的问题,而不是帮助房地产公司脱困。所以,可以预期的是房地产价格还会继续下降。现在谈下降幅度的话,今年上半年的时候很多人认为不可能超过20%,不然政府就会来救市,现在证明已经超过30%了。因此,现在有一些预测,认为可能会进一步下降,甚至有讨论下降50%的。所以有这样明显的下降预期,房地产公司的大批房子还在陆陆续续上市,而真正需要住房子的买主现在一般都是惜购,就是很珍惜他们的购买机会,而不愿意轻易出手以免吃亏上当。

主持人:您刚才提到20%是下降了不少,那现在对那些需要买房的老百姓来说是不是一个机会哪?

程晓农:现在在房地产市场上占的大部分主要是一百平米以上所谓大户型的房子,这些房子装修标准比较高,单价也高,即便它下降,仍然超出了很多普通家庭、中低收入家庭购房的可能性。所以,这种房子就是100平米以上的房子,实际上不是老百姓付得起的,也不是他们能住得起的。

中国的房地产业之所以形成巨大的泡沫走上歪路,原因就是房地产公司不是根据中国人口当中70%、80%只能住几十平米的这种房子,这样的一个需求结构的安排,它面向的是投机者、炒房客。对炒房客来讲,房子越大越豪华,升值空间越高,他们就越愿意投资。所以,最后结果就是会有相当一部分房地产公司破产,同时还会有相当一部分银行贷给房地产公司的贷款和贷给炒房者的按揭贷款会成为坏帐,因为这批豪华房子恐怕是不见得能卖出去,说不定永远也卖不出去了。

实际上房子空置现象早在十年前就已经出现了。象在青岛、大连就有大批的沿海地区所谓的豪华公寓,全部卖完了,但是常年黑着灯。前两年国内有人做过一个调查,发现中国的一些豪华小区亮灯率不到30%、40%,甚至更低,70%都是投机者、炒房客拥有这些房子,他们拥有的目的就是把它炒高了以后,高价再卖出去。但现在这个梦是要破灭了。但是,他们的梦破灭了,不等于说普通老百姓就住得起那房子了,那房子仍然太贵。

主持人:随着房地产市场的下跌,地方政府靠卖土地发财的机会也开始消失,有报道说,一些城市已经开始出现政府拍卖土地而没有人投标的现象,为了解决地方政府的财政困难,中共政府开始允许一些城市发行地方政府债券,这对中国百姓来说是不是一个可以投资的机会哪?

程晓农:以前中国的宪法规定,还有财政法也规定,中国的地方政府不得自行发行债务,原因是地方政府发债的时候通常是它没钱的时候,发了债将来地方政府照样还不了债,所以等于是地方借钱让中央还,这个把戏一旦玩儿下去的话,中央政府会吃不了兜着走,因此中央政府从来是禁止地方政府发债的。但是,今年由于地方政府的钱袋越来越空,中央政府给地方政府开了一个门,允许四个城市,北京、上海、深圳、广州开始发行地方政府债券。但是,这个债券其实也没有多大好的效果。原因是,买这些地方政府债券的,买主都是当地的银行,银行买这些债券的目的只不过是为了和地方政府拉好关系,希望把地方政府的财政存款存到它们银行里头,好让银行的业绩好一些。所以,实际上等于银行用老百姓存款的钱去买了地方政府的债,从本质上讲是债务搬家,就是把地方政府的债转嫁到银行存款的存款户头上去了。

那么另一方面,逻辑上讲地方政府发债可以到股市上去,但如果到股市上去发债,股价就会进一步下跌,因为那要从股市上抽血,现在股市情况已经很糟糕了。最近上个星期的股市情况很差,下跌了很大的幅度。在这种情况下,如果让更多的地方政府上股市上去圈钱,那恐怕股民不会买这个帐,也就是说他们不见得愿意掏钱。最后是把股市搞垮了,地方政府也借不到钱。所以,这条路能不能走下去现在并不清楚。

主持人:说到地方政府缺钱,我看有报道说,在房地产业中获利最大的就是地方政府了,就是说地方政府靠卖地是发了大财的,现在房地产价格才刚刚开始下降,地方政府怎么就出现了资金短缺的问题哪?

程晓农:目前来讲对很多地方政府而言,所谓资金的短缺还是一个潜在的。目前此时此刻它们手头还有钱,因为今年卖地有了大笔收入。但是,他们预期的是这些钱用完了以后就不会有后续的来源,所以很多地方政府的一些工程项目就不敢施工,因为它要是一旦继续施工下去的话,后面的资金来源是没有保障的。现在很多房地产公司已经不敢买地了,所以最近出现陆续一些城市政府拍卖土地居然会留标,就是说没有人愿意买地。原因就是房地产公司发现现在它手头的银根已经紧的厉害。到年底的时候房地产公司很多贷款要到期了,它现在如果房子卖不出去,钱不能回笼,它连贷款都还不上,公司就会面临破产,这是为什么房地产公司现在放弃利润,大幅度削价卖房子,它是想要现金回笼,好在银行那里把贷款还上。这样明年才能进一步的借,如果旧债还不掉,那么新债它也不要想借了。所以,对房地产公司而言,资金一紧,资金链中断,那么它也就不可能再买地了。房地产公司不买地,政府的地也就找不到买主。

主持人:您前面谈到,现在的房价虽然下降了20%,但对大多数老百姓来说,目前的房价任然是天价,还是买不起。如果要让中国大部分老百姓有能力买的起住房,同时又不影响他们基本的生活需求的话,房价应该下降多少才算合适?

程晓农:恐怕房价要下降60%、70%甚至80%才能找到大批的购买者,当然在中国这是不可能的,原因是地方政府还指着这笔房子捞一笔呢。因为地方政府通过各种手段,包括卖地、包括在房地产交易中抽税等等各种做法,合在一起每套房子卖出去的时候,地方政府从中拿到的大概有30%-40%,换句话讲,现在的房价当中大概有1/3是成本,1/3是是房地产公司的经营开支和贿赂成本,就是房地产公司还要给各级官员贿赂,最后是政府通过税收和卖地收入拿走的一块,大概也有30%。这后两个30%在民主国家是不存在的。也这是为什么在一个民主国家房子的价格通常也就是一个家庭的年收入的6倍到8倍,这样的话一般的家庭才可能用30年贷款买得起房子。而中国的房价贵就贵在后面两个30%。在中国制度不变的情况下,后两个30%是不可能有太大的压缩的。因此,中国现在的房子不是老百姓能买得起的,而是炒家在买在炒作。

现在很多人开始注意到,首先是温州的炒房团大批的抛售房子,另外就是海外华人的热钱买的各种房子在那里炒作的,现在很多人也在开始准备退出,这都会导致将来中国房地产市场价格进一步下跌的因素。因为实际上中国现在的100多平米一套,2万或3万元一平米的这种房子,就是一个单元一百多平米,大概要300万-400万,甚至更高的400万-500万一套的这种房子,它的买主很多人是投机者,大部分都不是需要买房子的人或者是需要住房子的人,而是买了炒作而不住的。现在挤房地产泡沫挤的就是这批人,要削掉的也就是他们的利。

那么,随着中国房地产泡沫开始破灭,很多人开始抛房子。另一方面,很多人正在把资产从国内往海外转移,如果这个趋势形成了,人民币就会从升值变成贬值。一旦人民币走上了贬值的通道,那么所有这些炒房的热钱就会大规模的撤出。

我做了一个计算,大概中国引进外资现在累计有5万-6万亿,在这个数字当中,有70%左右是中国人的钱,就是中国的国营企业、私人企业、还有中国的富人、贪官,他们把钱转移到境外以后,再用境外公司的身份重新进入中国,以投资的名义在中国活动。而这些投资很大程度上不是从事工业投资而是在房地产上,所以这个数字相当大的。如果人民币开始贬值,而且这个趋势形成,那么这批钱早晚一天要离开中国,因为他们留的越久亏损越大,不光房子会下跌,而且人民币要贬值。这两个因素加在一起,他在中国的投资就会把老本赔掉的,所以很多人会逃走,到那个时候房产还会进一步下跌。这就是为什么有人说有50%的下跌的空间,估计应该讲是有一定根据的,当然取决于这些炒房的投机者他们最后怎么做。

主持人:中共政府不是一再说要让最普通的、最基层的老百姓也能买得起住房嘛,为什么它又不希望房价掉的太多哪?

程晓农:政府不希望房地产价格掉的太大,因为掉大了以后政府也有很大的风险,就是我前面讲的银行坏帐会出来,房地产公司倒闭太多等等等等。但是不调控也同样有风险,那就是让房地产泡沫维持下去结果是总有一天泡沫要破,破了以后同样是房价暴跌,然后银行大笔坏帐。所以对政府来讲左右都不是,所以它只能调控。当然它的目标是希望调控的幅度小一点,房地产价格不要掉的太狠。但是现在这些事情并不是政府能够完全操控得了。它可以限购,但是它不能限制有钱的人把钱转移到海外去。现在中国的富人正在大笔的往海外转钱,转的越多房地产会掉的越狠。这一点是政府一开始没有预计到的,它没想到炒房的大部分人都是这些投机者,用来炒房的钱很大一部分是从海外转移进来的。

中国天天在讲外资热钱,其实所谓的外资热钱大部分都是华人自己的钱,把中国的钱弄出去,然后再洗一遍回来,在国内炒房子,炒古董,炒这个炒那个,现在情况不妙,很多人就开始往外撤了。撤的越厉害,房地产价格会掉的越狠,银行的情况会也糟,这个是政府不想见到的,但是政府也无可奈何。

主持人:就是说中共政府调控房价并不是为了普通老百姓也能够买得起住房,而是担心房地产泡沫一旦破裂中共的执政基础就会丧失,但许多情况并非政府所能控制得了,那如果房价真跌到70%,80%这个程度中国的经济会出现什么情况?

程晓农:它会造成整个中国经济的结构发生很大的变化,也就是说,长期以来以房地产带动整个经济的这么一条支柱,今后可能就不容易维持了。比方讲,地方政府想要靠大规模卖地,不断的盖新房子来获得收入,房地产公司想靠不断的炒高房价来刺激消费者抢购房子,还有通过房价不断上涨,吸引国外的华人的热钱进入中国去买房子,来做房地产投机,还有很多制造业企业把他们的生产资金抽出来去参与炒房子,所有这些行为恐怕都会停止。

主持人:程老师,前面您为我们分析了这么多,对于普通百姓来说最为关心的还是他们一辈子辛辛苦苦积攒的一些钱,有的人甚至已经投资到房地产上的,当房地产泡沫一但破裂,人民币开始贬值,其实已经有报道说人民币现在已经开始贬值了,他们目前该如何管理自己的财物,在这方面您有何建议?

程晓农:我觉得如果拥有二手房的人可以把房子留在手里头出租,收取租金,因为租金今后可能还有一定的上涨空间。另一方面手头有现款的人,如果数量达到一定规模比方讲有上百万或者70万、80 万,很多人现在是把钱放在银行所谓理财产品上。但是理财产品,银行拿了这些钱以后,也是把理财产品收集来的钱房到了房地产上了,所以这个情况并不妙。而且现在民间高利贷利率很高,很多人又去投机高利贷,结果就是又出现高利贷有人揣着钱跑路,然后导致钱放出去收不回来,所以这种问题都是一连串的问题。从某个意义上讲,如果他手头的钱现金有一定数量的话,也许他可以考虑在这个时候把他换成美元,换完以后把美元存在银行帐户里头。那么随着人民币贬值、美元升值,他的这笔钱以美元的形式存在那儿就会自然而然的增值,增值的幅度会超过银行的利率,这样的话他就会比较少的受到损失。这可能是中国的普通人如果有一批现金资产的话,他们可以选择的一个做法。

主持人:谢谢程老师!

程晓农:谢谢希望之声的听众!

来源:希望之声

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